지분적립형 분양주택, 40년 초장기 모기지론 - 2030 내집 마련 대책

안녕하세요, 스마트한 재테크 정보를 알려드리는 Smartbuy입니다.

 

오늘은 지분적립형 분양주택과 40년 초장기 모기지론에 대해 알아보겠습니다.

 

지분적립형 분양주택은 2020년 84 공급대책이 있었을 때, 목돈 마련이 어려운 2030세대가 내 집 마련할 수 있는 기회를 확대해 주기 위해 공급대책에 포함되었었던 내용입니다.

 

공공주택 관련 법 개정이 필요해 그 동안 시간이 소요되다가 최근 법 개정이 되면서 다시 이야기가 나오고 있습니다.

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"지분적립형 분양주택란?"

 

말 그대로입니다. '지분'을 '적립'해나가는 형태의 '분양주택'. 어떤 재산을 자신이 온전히 소유하고 있으면 100% 내 지분이지만, 50%만 가지고 있으면 나 50%, 타인 50% 지분을 갖고 있는 것이죠.

 

이런 의미에서 자신 소유의 지분을 계속 적립해 나가다가 결국에 100% 지분 소유가 되어 가는 형태의 주택을 의미합니다.

 

일반적으로 주택을 구입할 때, 100% 현금으로 사든, 대출을 받아서 사든 그 집의 지분 100%를 사서 온전히 소유하게 됩니다.

 

하지만, 지분적립형 분양주택은 최초 주택 구입 시, 20~25%의 지분만을 매입하고 주택에 입주하게 됩니다.

 

그럼, 나머지 지분은 은행소유???

 

아닙니다. 나머지 지분은 서울주택도시공사, 한국토지주택공사가 갖게 됩니다.

 

바꿔 말하면 20~25%는 내 지분, 나머지는 정부 지분...이렇게 이해할 수 있겠죠.

 

이렇게 일부 지분을 사서 입주한 후, 20~30년에 걸쳐서 남은 지분을 계속 사들여서 결국에 100% 내 소유를 만들어 가는 것입니다.

 

예를 들면, 10억짜리 주택이라고 하면 20%인 2억을 주고 집을 사서 입주한 후, 나머지 8억원 상당 지분을 20년에 걸쳐 나눠서 매입해 가는 것이죠.

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"아직 매입하지 않은 지분에 대해서는 이자를 내나요?"

 

그렇지 않습니다. 대출을 받은 것이 아니기 때문에 이자를 내는 것은 아닙니다.

 

10억짜리 주택에 2억을 주고 산 경우라고 하면 8억 해당 분은 서울주택도시공사의 8억짜리 아파트를 임대해 거주한다고 생각하시면 됩니다.

 

즉, 해당분만큼 책정된 월 임대료를 내게 됩니다.

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"집을 샀다가 집값이 오르면 팔고 매매차익을 볼 수도 있겠네요?"

 

적은 돈을 가지고 주택 가격이 오르면 매매차익을 보려는 투기 세력을 막아야 되겠죠. 그래서, 최장 10년 동안 전매가 제한됩니다.

 

실거주도 최대 5년을 해야 됩니다.

 

전매제한 기간이 지나면 여전히 지분 일부만 소유하고 있는 상태에서도 매매는 가능합니다. 그런데, 이 때는 시세로 팔 수는 없고, 공사에서 정한 정산가로만 판매가 가능하다고 하네요.

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"40년 초장기 모기지론 연계"

 

39세 이하 청년과 혼인 7년 이내 신혼부부 대상으로 7월부터 도입됩니다. 40년 초장기로 대출을 받을 수 있으면 원리금 상환 부담이 많이 줄겠죠.

 

모기지론이란 부동산을 담보로 장기간 주택자금을 대출을 해주는 제대로 외국에는 많이 보편화되어 있습니다. 지금까지는 최장 30년까지 가능했는데 이번에 금융위원회에서 최장 40년까지 대출을 해주는 초장기 모기지론을 도입하겠다고 발표했습니다.

 

대출 가능 대상자는

 

청년층, 신혼부부 대상으로 시범 도입하고, 보금자리론과 적격대출 대상 조건을 참고하겠다고 합니다.

 

- 보금자리론 : 연소득 7천만원 이하 무주택자, 시가 6억원 이하 주택에 주택담보인정비율(LTV) 60%까지

- 적격대출 : 9억원 이하 최대 5억원까지

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"문제는 공급"

지분적립형 분양주택은 2023년부터 실제 공급 가능할 것으로 보입니다.

 

그런데, 문제는 공급량입니다. 2028년까지 만 7천가구 정도 공급될 것으로 보인다고 합니다. 공급량이 충분치는 않습니다.

 

공급은 적지만 젊은 세대를 위해 정부가 정책적으로 다양한 방법들을 고민하는 모습은 바람직합니다.

 

발표 이후 구체적인 방법이 확정되고 공급도 서둘러 이루어지면 좋을 것 같습니다.

 

지금까지 Smartbuy였습니다.

 

감사합니다.